對于商業地產，李嘉誠有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

另外一個對投資商鋪的比喻是：“你滿懷希望，希望買一個可以下蛋的雞，結果卻發現買了一個臭雞蛋。”

兩句截然不同的話，形象地說明了投資商業地產的風險，也說明了位置對于商業地產的重要性，一旦看走了眼，就會是悲慘的結局。而今的商業地產市場，在這幾年房地產商的“大躍進”之下，項目從一線到二線，甚至開發到了三四線城市。幾年過去，商業地產風光的有，悲催的也不少。

不久前，世邦魏理仕發布了《MarketScore：中國物業投資指南之零售物業篇》報告，分析了中國17個主要城市零售物業的投資機會，并得出結論：上海、北京和杭州為零售物業的最佳投資目的地，對于二線城市如沈陽和無錫，則建議投資者在進行零售物業投資時要多加謹慎。以下是報告提煉的幾個重要觀點：

1.上海、北京和杭州是零售物業的最佳投資目的地。

對于沈陽和無錫等二線城市，在進行零售物業投資時要多加謹慎。

2. 城鎮化進程、中產崛起，消費基礎成為零售市場主要驅動力。

3.全球在建購物中心面積最高城市（前二十位）中，中國就占了13個。

4.中國零售物業市場仍面臨供過于求、電商沖擊、城市規劃欠佳三大挑戰。

5. 未來，零售商向“全渠道”出發，輕奢餐飲業態正當勢頭，購物中心的生活形態消費漸成主流。

6. 上海零售物業市場呈現供需兩旺、租金穩步增長的態勢，零售市場空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復合增長率達7.9%。2005-2013年間，上海大宗零售物業投資交易額約為同期17個監測城市交易總量的31.6%，位列榜首。未來，上海零售物業“周邊化”趨勢明顯。在2014至2016年，上海新增供應中有將近 80% 來自于城市次級商圈。

7. 北京消費者偏重衣著類消費，高凈值人群數量占全國總數六分之一，為全國之最，高端消費支撐零售物業市場。

零售物業項目分散，核心商圈優質零售面積供應不足——包括西單、王府井及CBD在內的核心商圈，僅擁有全市20%左右的零售物業。國際品牌進駐北京市場的步伐有加快的跡象。僅在2013年，北京就吸引了34個國際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。

8. 杭州供應稀缺，物業存量規模小，市場空置率低，擁有大量高消費力人群，優質城市觀光資源和龐大消費能力吸引國內外零售商進駐，每年光觀光游客就達一億。

9. 成都是西部崛起的“消費第四城”。這里的居民消費旺盛、觀念超前，是中外零售品牌擴展的重點城市，截至2014年6月份，成都優質商業的空置率僅為7.6%。但核心商圈與新興商圈表現分化突出——新興區域普遍招商困難，租金走低

10. 在MarketScore整體排名中，深圳是唯一沒有進入前四名的一線城市，總體排名第六。深圳現有的人均商業面積約為上海及杭州的2倍，消費群體年輕化，快時尚品牌華南布點首選地。但“一簽多行”帶來消費外流，深圳居民在港消費一年翻一番。

11. 沈陽是東北最大體量的零售物業市場。居民消費水平在東北地區名列前茅，但供過于求，市場承壓。截至2014年第二季度，沈陽零售物業市場整體空置率為19.1%。沈陽的百貨及購物中心項目眾多，主要存在三個問題：本地消費者傾向于在百貨商店進行零售類消費，而在購物中心傾向于餐飲娛樂等非零售業態的消費；市場仍處于同質化競爭中，缺乏主題；部分開發商運營經驗不足，也直接導致了購物中心在運營效果不理想。

12. 值得注意的是，MarketScore排名重點關注整體市場。因此，在一個低排名城市中的個別優質零售物業投資機會仍然值得考慮，而在一個高排名城市中但品質一般的零售物業則可能不太值得進行投資。

（備注：報告通過測量風險指標和收益指標評估中國17個主要城市零售物業的投資潛力。在基準模型中，風險指標和收益指標的占比分別為35%和65%。風險指標包括:租金波動性、市場流動性、人均零售商業面積、空置率；收益指標包括：歷史租金表現、租金增長預測、未來新增供應、奢侈品及快時尚零售商滲透指數、社會消費品零售總額表現、居民消費能力、投資回報率。）